Khi tài sản tiền điện tử trở thành tài sản thế chấp: Vấn đề tam giác về quản lý, chi phí và quyền lợi token hóa

Viết bởi: Boaz Sobrado

Biên dịch: Chopper, Foresight News

Mười hai năm trước, Vishal Garg đã trải qua khó khăn trong việc mua nhà và từ đó luôn tìm kiếm giải pháp. "Lúc đó tôi nhận ra rằng, tôi phải bán tài sản, nộp thuế thu nhập vốn, và đổi thành tiền mặt để thanh toán cho khoản vay. Tại sao không thể thế chấp tài sản mà nhất định phải bán ra để có tiền mặt?" Giám đốc điều hành của Better Home & Finance cho biết trong một cuộc phỏng vấn.

Điều khó khăn hơn là thứ tự quy trình giao dịch. "Nếu tôi không thể mua được ngôi nhà sau khi đã đặt giá thì sao? Nhưng đại lý bất động sản sẽ yêu cầu bạn chuẩn bị tiền mặt, nếu không thì người bán sẽ không xem xét nghiêm túc đề nghị của bạn. Người mua buộc phải bán tài sản, nộp thuế trước, sau đó mới biết liệu đề nghị mua nhà có được chấp nhận hay không."

Vào tháng 3 năm nay, Better đã hợp tác với Coinbase để đưa ra giải pháp. Người vay thế chấp Bitcoin hoặc USDC, nhận được hai khoản vay: một khoản vay thế chấp theo tiêu chuẩn của Fannie Mae; một khoản vay tài chính tư nhân độc lập để thanh toán tiền đặt cọc, với tài sản tiền điện tử làm đảm bảo, đồng thời kèm theo quyền thế chấp thứ hai đối với ngôi nhà. The Wall Street Journal cũng đưa tin rằng Fannie Mae lần đầu tiên chấp nhận khoản vay thế chấp được hỗ trợ bởi tài sản tiền điện tử. Vào đầu tháng 6, một cặp vợ chồng ngoài ba mươi tuổi ở Ann Arbor, Michigan đã hoàn thành khoản vay đầu tiên theo mô hình này. Better cho biết, trước khi sản phẩm chính thức ra mắt vào mùa hè, quy mô khoản vay tiềm năng trong danh sách đặt chỗ khoảng 250 triệu USD, trong đó 41% người nộp đơn không có đủ tiền mặt để thanh toán tiền đặt cọc.

Khi nói về bên tiếp nhận tài sản cho vay, Garg cho biết: "Những tài sản này đáp ứng tiêu chuẩn đầu tư của ngân hàng, nhiều ngân hàng đã xếp hàng muốn mua và tiếp nhận những khoản vay này, trong đó có nhiều ngân hàng lớn hàng đầu của Mỹ." Ông tin rằng, đây sẽ trở thành một kênh quan trọng để tài sản số chính thức gia nhập hệ thống ngân hàng.

Chi phí thực tế và quy tắc thế chấp

Tỷ lệ thế chấp trực tiếp quyết định nhóm người phù hợp với sản phẩm. Để thế chấp Bitcoin, cần đáp ứng yêu cầu thế chấp 250%, nếu khoản vay tiền đặt cọc là 100.000 USD, thì cần có Bitcoin trị giá 250.000 USD làm tài sản thế chấp; tỷ lệ thế chấp đối với USDC ổn định giá là 125%. Sản phẩm này không có cơ chế yêu cầu thêm ký quỹ, giá Bitcoin giảm sẽ không thay đổi điều khoản khoản vay thế chấp. Chỉ khi người vay trễ hạn thanh toán liên tục trong 60 ngày thì mới kích hoạt thanh lý tài sản, tiêu chuẩn giống như khoản vay thế chấp thông thường.

Cơ chế này được thiết kế với logic rõ ràng, hướng đến "những người mua nhà có tài sản dồi dào nhưng thiếu tiền mặt". Dữ liệu từ tổ chức nghiên cứu bất động sản Redfin cho thấy, gần đây 12,7% người mua nhà trẻ tuổi đã sử dụng tài sản tiền điện tử để huy động tiền đặt cọc. Dữ liệu từ Hiệp hội Đại lý Bất động sản Quốc gia cho thấy, vào cuối năm 2025, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu sẽ đạt mức cao kỷ lục 40 tuổi, trong khi tỷ lệ người mua nhà lần đầu trong tổng số người mua nhà sẽ đạt mức thấp kỷ lục chỉ 21%. (Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dẫn dữ liệu từ các khoản vay liên bang và có ý kiến khác về con số này). Dữ liệu từ cuộc điều tra dân số cho thấy, trong quý II năm nay, tỷ lệ sở hữu nhà của nhóm dưới 35 tuổi chỉ đạt 35,2%.

Việc phát hành khoản vay dựa trên tài sản mà người vay liên tục nắm giữ không phải là mô hình hoàn toàn mới. Doug Ricketts, đồng sáng lập và Giám đốc điều hành của PayJoy, cho biết trong podcast "On The Margin" rằng, điện thoại thông minh có thể đóng vai trò tương tự như tài sản thế chấp bất động sản. "Sáng kiến ban đầu của chúng tôi là thiết lập điện thoại như một tài sản đảm bảo, theo một nghĩa nào đó, điện thoại thông minh tương đương với bất động sản trong lĩnh vực cho vay thế chấp." PayJoy cung cấp dịch vụ cho vay cho những người có hồ sơ tín dụng yếu ở Mỹ Latinh, châu Phi và Nam Á, và nếu người dùng trễ hạn, chức năng thiết bị sẽ bị khóa, đó là mô hình thế chấp số mà công chúng đã quen thuộc.

Ricketts có một tiêu chí rõ ràng về logic định giá tài sản thế chấp: "Cho vay cho nhóm thu nhập thấp, một mô hình là thu phí lãi suất rất cao, để cho nhiều người dùng vi phạm hợp đồng, dựa vào một số ít người vay để thu lợi nhuận cao. Nhưng đó không phải là con đường của PayJoy." Khoản vay của PayJoy chỉ thu phí một lần cố định, không phát sinh lãi suất tích lũy, điều này rất hiếm trong lĩnh vực tín dụng tiêu dùng công nghệ.

Bảy thượng nghị sĩ kêu gọi ngừng lại

Vào ngày 30 tháng 4, bảy thượng nghị sĩ đã gửi thư cho Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) William Pulte, chỉ đích danh Better và Coinbase, yêu cầu cơ quan quản lý "thu hồi các phê duyệt liên quan, cấm các doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ tiếp nhận rủi ro liên quan đến tài sản tiền điện tử". Thư được ký bởi Dick Durbin, Elizabeth Warren, cùng với các đồng ký khác bao gồm Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders và Mazie Hirono.

Lý do chính mà các thượng nghị sĩ đưa ra chính là điều khoản thế chấp 250% mà Better tuyên bố đại diện cho sự ổn định trong quản lý rủi ro. Trong thư viết: "Cơ chế này yêu cầu người mua nhà phải đưa ra tài sản tiền điện tử có giá trị cao nhất lên đến 2,5 lần số tiền đặt cọc để đủ điều kiện vay. Điều này tự nó đã thừa nhận rằng tài sản tiền điện tử thuộc loại tài sản rủi ro cao; ngoài ra, người mua nhà cần phải trả lãi cho hai khoản vay cùng một lúc." Nhóm nghị sĩ ước tính, chi phí tài chính kết hợp có thể cao hơn tới 1,5 điểm phần trăm so với lãi suất thế chấp tiêu chuẩn của Fannie Mae, và cảnh báo: "Gánh nặng cao có thể khiến người vay từ bỏ việc trả nợ, cuối cùng thiệt hại có thể do người nộp thuế Mỹ gánh chịu." Họ yêu cầu cơ quan quản lý phản hồi trước ngày 30 tháng 5, nhưng Cục Tài chính Nhà ở Liên bang vẫn chưa công khai phản hồi.

Alys Cohen từ Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia và Corey Frayer từ Liên minh Người tiêu dùng Mỹ đã cùng nhau đưa ra bài viết bình luận vào tháng 6, với quan điểm mạnh mẽ hơn: chính phủ liên bang "có thể lặp lại sai lầm dẫn đến cuộc khủng hoảng tịch thu nhà năm 2008". Kết luận của họ là, đây không phải là đổi mới tài chính hướng đến người tiêu dùng, mà là ngòi nổ của thảm họa.

Thị trường cũng đã phủ bóng lên hoạt động này. Bitcoin đã đạt đỉnh khoảng 123.000 USD vào tháng 10 năm ngoái, nhưng vào tháng 2 năm nay, giá đã giảm xuống khoảng 62.800 USD, và trong suốt tháng 7, giá vẫn dao động trong khoảng 60.000 USD, chỉ còn lại một nửa so với đỉnh cao.

Kế hoạch dài hạn của Garg

Bitcoin chỉ là khởi đầu. "Hiện tại chúng tôi hỗ trợ Bitcoin và USDC, và dự kiến sẽ kết nối với các loại tài sản mã hóa chính thống khác, bao gồm cổ phiếu của SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon." Garg cho biết, dự án sẽ không hỗ trợ các đồng meme, chỉ chọn những tài sản có tính thanh khoản và được các tổ chức quan tâm cao, Ethereum và Solana sẽ là những loại tiếp theo được ra mắt.

Ông có một ý tưởng xa hơn: cha mẹ có thể thế chấp tài sản trong tài khoản hưu trí để giúp con cái mua nhà, hướng đi này phù hợp với lĩnh vực hưu trí tài sản tiền điện tử. Trong tương lai, người mua nhà chỉ cần chụp ảnh tài sản, giao cho phần mềm hoàn tất toàn bộ quy trình. "Một đại lý AI thông minh sẽ nộp đơn xin mua nhà trên nền tảng Better, tự động tính toán giới hạn giá. Về lâu dài, người bình thường có thể nắm giữ phần của bất động sản, linh hoạt đổi chỗ giữa các ngôi nhà khác nhau. Hiện tại điều này khó thực hiện, trở ngại duy nhất là sự phức tạp của giao dịch."

Cơ sở của ý tưởng này là sự phán đoán về xu hướng phân bổ tài sản của giới trẻ. "Giới trẻ ngày nay thiếu những tài sản có thể chống lại lạm phát và chia sẻ lợi ích từ việc tăng giá bất động sản."

Tranh cãi xung quanh việc thế chấp token

Kinh doanh cổ phần mã hóa đang đối mặt với một vấn đề then chốt mà chưa có câu trả lời thống nhất: việc nắm giữ token thực sự mang lại những quyền lợi hợp pháp nào. Hiện tại, lĩnh vực "tất cả đều mã hóa" đang gặp phải vấn đề này. Chan Ahn, người sáng lập và Giám đốc điều hành của Tessera, đã tiết lộ trong podcast "On The Margin" rằng công ty đã ra mắt sản phẩm mã hóa SpaceX vào tháng 2. Ông thừa nhận rằng đặc điểm mô hình kinh doanh của mình, "nền tảng cố tình không thiết lập quy trình KYC, không phải là sự thiếu sót." Mục đích ban đầu của dự án là giảm bớt rào cản gia nhập - thị trường tư nhân lâu nay phụ thuộc vào thủ tục phức tạp, mức đầu tư tối thiểu cao và hạn chế địa lý, khiến 99,9% nhà đầu tư bình thường bị loại ra ngoài.

Chris Turner, đồng sáng lập của Kula, đã phân biệt trong cùng một podcast rằng, hầu hết các tài sản mã hóa chỉ đại diện cho quyền lợi thu nhập tài sản ở cấp hợp đồng, không đồng nghĩa với việc nắm giữ tài sản cơ sở; một mô hình khác thì thực hiện token chính là tài sản, việc nắm giữ token tương đương với việc sở hữu tài sản cơ sở. Hai mô hình này có sự khác biệt cơ bản. Đối với nhân viên thẩm định khoản vay thế chấp, khi thực hiện định giá tài sản thế chấp, họ phải phân biệt rõ loại quyền lợi nào thuộc về mình.

Trong khi đó, Better đang tái cấu trúc kênh tài chính của mình. Vào tháng 2 năm nay, công ty đã hợp tác với Framework Ventures, dự kiến sẽ dựa vào hệ sinh thái stablecoin Sky để đầu tư tối đa 500 triệu USD, trong khi Framework Ventures cũng đã đầu tư 45 triệu USD vào cổ phần, nắm giữ khoảng 10%. Better dự đoán rằng, điều chỉnh này có thể giảm hơn 100 điểm cơ bản chi phí vốn. Công ty cho biết, sau khi tài chính mã hóa được triển khai, có cơ hội giảm lãi suất cho vay của khách hàng xuống dưới 5%, trong khi lãi suất chung trong ngành thường cao hơn 6%.

Công ty cần giảm chi phí vốn. Trong quý đầu tiên, Better đã cho vay 1,64 tỷ USD, tăng 89% so với năm trước, doanh thu đạt 47,5 triệu USD, nhưng vẫn lỗ khoảng 70 triệu USD. Kể từ năm 2016, công ty đã cho vay tổng cộng hơn 110 tỷ USD; vào tháng 12 năm 2021, công ty đã cắt giảm 900 nhân viên trong một cuộc họp trực tuyến, và trong nhiều năm qua, Garg liên tục phải đối mặt với những nghi ngờ từ bên ngoài về vấn đề này.

Áp lực không làm giảm quyết tâm của ông trong việc đầu tư vào lĩnh vực này. "Kết quả tồi tệ nhất là sản phẩm ra mắt nhưng không ai quan tâm, nhưng thực tế không phải như vậy." Khi nói về triển vọng ngành, ông cho biết: "Không cần phải chỉ mơ mộng về tương lai, điều quan trọng hơn là tự tay tạo ra tương lai."