Когда криптоактивы становятся залогом по ипотеке: треугольная проблема регулирования, затрат и токенизированных прав

Автор: Boaz Sobrado

Перевод: Chopper, Foresight News

Двенадцать лет назад Vishal Garg столкнулся с проблемой покупки жилья и с тех пор ищет решение. «Тогда я понял, что мне нужно продать активы, заплатить налог на прирост капитала и получить наличные, чтобы оплатить дом. Почему нельзя просто заложить активы, а не обязательно превращать их в наличные?» — заявил генеральный директор Better Home & Finance в интервью.

Еще более сложным является порядок процесса сделки. «Что, если после подачи предложения я не смогу купить этот дом? Но агент по недвижимости потребует, чтобы у вас были наличные, иначе продавец не будет серьезно рассматривать ваше предложение. Покупатели вынуждены сначала продавать активы, платить налоги, а затем узнавать, было ли их предложение принято.»

В марте этого года Better совместно с Coinbase запустила решение. Заемщики закладывают биткойны или USDC и получают два кредита: один — ипотечный кредит с первичным залогом, соответствующий стандартам Fannie Mae; другой — независимый частный кредит для оплаты первоначального взноса, с криптоактивами в качестве залога и вторичным залогом на дом. Как сообщает The Wall Street Journal, Fannie Mae впервые приняла ипотечные кредиты, обеспеченные криптоактивами. В начале июня пара в возрасте чуть за тридцать из Анн Арбора, штат Мичиган, завершила первый кредит по этой модели. Better сообщила, что перед официальным запуском продукта этим летом объем потенциальных кредитов в списке ожидания составляет около 250 миллионов долларов, из которых 41% заявителей не имеют достаточных наличных для оплаты первоначального взноса.

Говоря о финансировании активов кредита, Garg отметил: «Эти активы соответствуют инвестиционным стандартам банков, и несколько банков уже выстраиваются в очередь, чтобы приобрести и взять на себя эти кредиты, среди которых есть и крупнейшие банки США.» Он считает, что это станет важным каналом для официального подключения цифровых активов к банковской системе.

Истинные затраты и правила залога

Коэффициент залога напрямую определяет целевую аудиторию продукта. Для залога биткойнов требуется выполнить требование в 250% залога; если сумма кредита на первоначальный взнос составляет 100 000 долларов, то необходимо заложить биткойны на сумму 250 000 долларов; для USDC требование по залогу составляет 125%. В этом продукте нет механизма дополнительного обеспечения, и падение цены биткойна не изменит условия ипотечного кредита. Только если заемщик просрочит платежи в течение 60 дней, это приведет к ликвидации активов, что соответствует стандартам обычных ипотечных кредитов.

Эта система спроектирована логично и ориентирована на «покупателей с достаточными активами, но недостаточной ликвидностью». Данные исследовательской компании Redfin показывают, что недавно 12,7% молодых покупателей использовали криптоактивы для получения первоначального взноса. Данные Национальной ассоциации риэлторов США показывают, что к концу 2025 года медианный возраст первых покупателей жилья достигнет исторического максимума в 40 лет, а доля первых покупателей среди всех покупателей жилья достигнет исторического минимума всего 21%. (Ассоциация ипотечных банков США оспаривает это значение, ссылаясь на данные федеральных кредитов). Данные переписи населения показывают, что во втором квартале этого года уровень владения жильем среди людей младше 35 лет составил всего 35,2%.

Выдача кредитов на основе активов, которые заемщик продолжает держать, не является новой моделью. Соучредитель и генеральный директор PayJoy Даг Рикетс в подкасте «On The Margin» заявил, что смартфоны могут выполнять аналогичную роль залога недвижимости. «Наше первоначальное новшество заключалось в том, чтобы установить телефон в качестве залога, в некотором смысле смартфон равен недвижимости в ипотечном бизнесе.» PayJoy предоставляет кредитные услуги для людей с низким кредитным рейтингом в Латинской Америке, Африке и Южной Азии; если пользователь просрочит платеж, функции устройства будут заблокированы, что является известной цифровой моделью залога.

Рикетс четко обозначил свою позицию по логике оценки залога: «При выдаче кредитов людям с низким доходом одна из моделей заключается в том, чтобы взимать очень высокие проценты, позволяя большому количеству пользователей просрочить платежи, полагаясь на небольшое количество заемщиков для получения высокой прибыли. Но это не путь PayJoy.» Кредиты PayJoy взимают только единовременную фиксированную плату, не накапливают проценты, что является редкостью в области потребительского кредитования.

Семь сенаторов призвали остановить

30 апреля семь сенаторов направили письмо директору Федерального управления жилищного финансирования (FHFA) Уильяму Пулте, в котором упомянули Better и Coinbase, и потребовали от регуляторов «отменить соответствующее одобрение и запретить государственным поддерживаемым компаниям принимать на себя риски, связанные с криптоактивами». Письмо подписали Дик Дурбин, Элизабет Уоррен, а также соавторы Джефф Меркли, Крис Ван Холлен, Ричард Блументаль, Берни Сандерс и Мазии Хироно.

Основная причина, которую привели сенаторы, заключается в том, что Better утверждает, что 250% залоговые условия представляют собой устойчивую модель управления рисками. В письме говорится: «Эта модель требует от покупателей предоставить криптоактивы на сумму до 2,5 раз превышающую сумму первоначального взноса, чтобы иметь право на кредит. Это само по себе признает, что криптоактивы являются высокорискованными активами; кроме того, покупатели должны одновременно платить проценты по двум кредитам.» Сенаторы оценили, что комбинированные затраты на финансирование могут превышать стандартные ипотечные ставки Fannie Mae на 1,5 процентных пункта и предупредили: «Высокая нагрузка может побудить заемщиков отказаться от погашения кредита, и в конечном итоге убытки могут быть возложены на налогоплательщиков США.» Они потребовали от регуляторов ответа до 30 мая, но Федеральное управление жилищного финансирования до сих пор не дало публичного ответа.

Алис Коэн из Национального центра правовой защиты потребителей и Кори Фрейер из Американского союза потребителей в июне опубликовали совместное заявление, в котором их мнение было более радикальным: федеральное правительство «может повторить ошибки, приведшие к кризису ипотечного кредитования 2008 года». Их вывод заключается в том, что это не финансовое новшество для потребителей, а предвестник катастрофы.

Рынок также накладывает тень на этот бизнес. Биткойн достиг пика около 123000 долларов в октябре прошлого года, а в феврале этого года цена упала до около 62800 долларов, в течение всего июля цена колебалась в диапазоне 60000 долларов, оставив лишь половину от пикового значения.

Долгосрочные планы Garg

Биткойн — это только начало. «В настоящее время мы поддерживаем биткойн и USDC, в будущем планируем подключить различные основные токенизированные активы, включая SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon и другие корпоративные токены.» Garg заявил, что проект не будет поддерживать мем-койны, а будет выбирать ликвидные активы, на которые обращают внимание институциональные инвесторы; Ethereum и Solana станут следующими токенами.

У него есть более амбициозная идея: родители могут заложить активы пенсионных счетов, чтобы помочь своим детям купить жилье, что перекликается с направлением пенсионных криптоактивов. В будущем покупатели смогут просто сфотографировать объект недвижимости и передать его программному обеспечению для завершения всего процесса. «Искусственный интеллект будет подавать заявку на покупку жилья на платформе Better, автоматически рассчитывая максимальную цену. В долгосрочной перспективе обычные люди смогут владеть долей в недвижимости и гибко обменивать разные дома. В настоящее время это сложно реализовать, единственное препятствие — это сложные торговые трения.»

Эта концепция основана на оценке тенденций распределения активов среди молодежи. «Сегодняшние молодые люди не имеют активов, которые могли бы защитить их от инфляции и позволить им участвовать в росте цен на жилье.»

Споры вокруг залога токенов

Бизнес токенизированного акционерного капитала сталкивается с ключевым вопросом, на который нет единого ответа: какие законные права имеют держатели токенов. В настоящее время «токенизация всего» сталкивается с этой проблемой. Основатель и генеральный директор Tessera Чан Аhn в подкасте «On The Margin» сообщил, что его компания в феврале запустила токенизированный продукт SpaceX. Он откровенно признал особенности бизнес-модели: «Платформа намеренно не устанавливает процесс KYC, это не упущение.» Изначальная цель проекта — снизить барьеры для входа — частный рынок долгое время полагался на сложные процедуры, высокие минимальные инвестиционные пороги и географические ограничения, что исключало 99,9% обычных инвесторов.

Соучредитель Kula Крис Тёрнер в том же подкасте сделал различие: подавляющее большинство токенизированных активов представляют собой права на доход от активов на уровне контракта, что не равно прямому владению базовыми активами; другая модель реализует токен как актив, и владение токеном эквивалентно владению базовым объектом. Между ними есть принципиальные различия. Для сотрудников, проверяющих ипотечные кредиты, при оценке залога необходимо четко различать, к какому типу прав относится актив.

В то же время Better перестраивает свои каналы финансирования. В феврале этого года компания заключила партнерство с Framework Ventures, планируя привлечь до 500 миллионов долларов, полагаясь на экосистему стабильных монет Sky, при этом Framework Ventures также инвестировала 45 миллионов долларов, получив около 10% акций. Better ожидает, что эта корректировка позволит снизить стоимость капитала более чем на 100 базисных пунктов. Компания заявила, что после реализации токенизированного финансирования у нее есть возможность снизить процентные ставки по кредитам для клиентов ниже 5%, в то время как общая процентная ставка в отрасли превышает 6%.

Компания остро нуждается в снижении стоимости капитала. В первом квартале Better выдала кредиты на сумму 16,4 миллиарда долларов, что на 89% больше по сравнению с прошлым годом, с доходом в 47,5 миллиона долларов, но все еще понесла убытки в размере около 70 миллионов долларов. С момента своего основания в 2016 году компания выдала кредиты на сумму более 110 миллиардов долларов; в декабре 2021 года она уволила 900 человек на онлайн-встрече, и на протяжении многих лет Garg продолжает сталкиваться с вопросами по этому поводу.

Многочисленные давления не ослабили его решимость делать ставку на этот сектор. «Худший сценарий — это то, что продукт будет запущен, и никто не заинтересуется, но реальность такова, что это не так.» Говоря о перспективах отрасли, он отметил: «Не стоит просто мечтать о будущем, гораздо важнее создать его своими руками.»