폭발적이다! 비트코인이 미국 주택담보대출 시스템에 "편입"될 예정이다…

当地 시간 6월 25일, 미국 연방 주택 금융국(FHFA) 국장 빌 풀트(Bill Pulte)는 갑자기 글을 올려, 미국의 절반 이상의 주택 담보 대출을 차지하고 있는 "보이지 않는 거대 기업"인 팬니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에게 비트코인과 같은 암호화폐를 담보 대출 평가 시스템에 포함시키는 방안을 연구하라고 요청했다고 밝혔습니다! 이 소식이 전해지자 비트코인은 2.2% 급등하여 10.7만 달러에 도달했고, 시장 점유율은 66%로 치솟았습니다. 주목할 점은 빌 풀트가 미국 최대 주택 건설업체 중 하나인 풀트 홈즈(Pulte Homes) 창립자 윌리엄 J. 풀트(William J. Pulte)의 손자라는 것입니다. 그는 2025년 3월 트럼프의 두 번째 임기 중에 국장으로 임명되었습니다. 그의 전임자와는 달리, 빌 풀트는 2019년 이후로 암호화폐를 공개적으로 지지해왔으며, 자신의 소셜 미디어 영향력을 활용하여 디지털 자산의 채택을 촉진하고 정책 개방을 장려하고 있습니다. 재무 공개에 따르면, 그는 개인적으로 50만에서 100만 달러 가치의 비트코인과 같은 규모의 솔라나(Solana) 포지션을 보유하고 있습니다. 그는 또한 미국 비트코인 채굴 기업 마라톤 디지털 홀딩스(Marathon Digital Holdings)의 지분을 보유하고 있으며, 게임스톱(GameStop)과 같은 투기성 주식에 투자한 경험이 있습니다.

팬니 메이/프레디 맥이란?

팬니 메이(Federal National Mortgage Association, FNMA)와 프레디 맥(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC)은 미국의 두 정부 지원 기업(Government-Sponsored Enterprises, GSEs)입니다. 이들은 직접적으로 주택 구매자에게 담보 대출을 제공하는 은행이 아니라, 2차 담보 대출 시장에서 중요한 역할을 수행합니다. 이들은 시장 조성자(즉, 지속적인 구매자) 역할을 하여 대출 시장의 유동성을 보장합니다. 이 역할은 중국의 "주택 공적금 관리 센터"+"국유 은행"+"2차 시장 증권화 플랫폼"의 조합으로 대략 비유할 수 있지만, 운영 방식은 더 시장화되어 있습니다. 전국 부동산 중개인 협회(NAR)의 데이터에 따르면, 2025년까지 팬니 메이와 프레디 맥은 약 70%의 담보 대출 시장을 지원하고 있습니다. 이는 대부분의 민간 대출 기관이 제공하는 일반 대출이 결국 이 두 개체 중 하나에 의해 지원되거나 구매된다는 것을 의미합니다. FHFA는 2008년 미국 부동산 시장 붕괴 이후 설립되어, 규제를 강화하고 담보 대출 금융 시스템의 안전성과 유동성을 유지하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이들이 발표하는 정책 변화는 잠재적 구매자와 전체 금융 산업에 깊은 영향을 미칠 것입니다.

비록 FHFA가 담보 대출 인수에서 암호 자산에 대한 검토를 아직 초기 단계에 있지만, 그 자체로 암호 자산의 관련성과 리더십의 우선 사항 변화가 반영되고 있습니다.

암호 자산은 어떻게 평가될 수 있을까?

현재 미국에서 담보 대출 과정에서 디지털 자산을 사용하고자 하는 차용인은 먼저 이를 달러로 변환하고, 규제된 미국 은행 계좌에 자금을 입금해야 합니다. 팬니 메이와 프레디 맥의 계약금 또는 준비금 가이드라인을 충족하기 위해, 이 자금은 "성숙"해야 하며, 즉 계좌에 최소 60일 이상 보유되어야 합니다.

FHFA의 검토는 이러한 규정이 업데이트가 필요한지 여부를 연구할 것으로 예상됩니다. 하나의 주요 초점 분야는 자산 평가입니다. 비트코인과 같은 암호 자산의 변동성 때문에, 대출자는 차용인의 자산을 평가할 때 전체 시장 가치를 수용하는 것을 주저할 수 있습니다. 전통 금융에서 일반적으로 사용되는 방법은 "할인"(haircut)을 적용하는 것으로, 이는 선언된 가치에서 일부를 차감하여 잠재적인 가격 변동에 대비하는 것입니다. 암호화폐가 유사한 조정을 채택할지는 불확실합니다.

보유 역사도 검토될 수 있습니다. 대출자는 일반적으로 단기 보유 자산보다 장기 보유 자산을 선호합니다. 명확한 문서, 일관된 관리 및 최소한의 거래 활동이 있는 자산은 최근에 획득하거나 자주 이전된 자산보다 더 신뢰받을 수 있습니다.

스테이블코인은 별도로 고려될 수 있습니다. USD Coin(USDC) 및 Tether(USDT)와 같은 토큰은 달러에 대해 안정적인 가치를 유지하도록 설계되었으며, 이는 담보 목적에 더 적합할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 스테이블코인의 처리는 규제 기관이 그 구조, 관리 방식 및 투명성 기준을 수용하는 정도에 따라 달라질 것입니다.

민간 시장이 선제적으로 시도하고 있다

미국 플로리다주에 위치한 대출 기관 Milo Credit는 2022년에 미국 최초의 암호 담보 대출 제품 중 하나를 출시했습니다. 이는 차용인이 디지털 자산(예: 비트코인, 이더리움 또는 특정 스테이블코인)을 담보로 제공할 수 있게 하여, 암호화폐를 판매하고 현금 계약금을 지불할 필요 없이 대출을 받을 수 있도록 합니다. 이러한 설정은 고객이 자신의 암호 자산을 청산하지 않고도 주택 가치의 최대 100%까지 자금을 확보할 수 있게 합니다. 2025년 초까지 Milo는 6500만 달러 이상의 암호 담보 주택 대출을 발급했다고 보고했습니다.

유사하게, 전 SoFi CEO인 마이크 캐그니(Mike Cagney)가 이끄는 핀테크 회사 Figure Technologies도 대규모 암호 지원 담보 대출 프로그램을 탐색하고 있으며, 디지털 자산을 담보로 사용하여 최대 2000만 달러의 대출을 제공합니다.

또한, Ledn이 출시한 "비트코인 저축 계좌"는 사용자가 50%의 LTV 비율로 달러 대출을 받을 수 있도록 하는 담보 대출 제품으로 간주될 수 있습니다.

그러나 이러한 민간 제품은 연방 담보 대출 시스템 외부에서 운영됩니다. 이들의 대출은 팬니 메이 또는 프레디 맥에 재판매할 자격이 없으므로, 전통 대출과 동일한 수준의 유동성과 위험 분담의 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 이자율은 종종 더 높으며, 대출자는 일반적으로 대출을 직접 보유하거나 대체 투자자와 협력하여 자금을 조달합니다.

또 다른 제한은 위험입니다. 암호 담보 대출은 일반적으로 초과 담보를 요구합니다. 즉, 차용인은 대출 금액 이상의 암호 자산 가치를 담보로 제공해야 하여 변동성을 상쇄해야 합니다. 그러나 이러한 완충 장치가 있더라도 가격 변동은 여전히 도전 과제가 될 수 있습니다.

결론적으로, FHFA가 이 정책을 추진하기로 선택한다면, 이는 암호화폐가 투자 자산에서 실용 금융 도구로 전환되고 있음을 나타냅니다. 구체적인 실행은 시간이 필요하지만, 이미 시장에 강력한 신호를 보내고 있습니다: 주류 금융 시스템이 암호 자산을 향해 문을 열고 있습니다.