부동산 금융학: 준채권과 콜옵션, 체인상의 자산 생성으로 나아가기

"거주자는 자신의 집을 가진다"는 동아시아 문화에서 뿌리 깊은 신념으로, 가족의 안정과 부의 전통을 위한 기초입니다. 《가난한 아빠 부자 아빠》부터 《蜗居》, 《도쿄 여자 도감》 등 다양한 영상 작품에서 집을 소유하려는 집착을 묘사하며, 자신의 집을 갖는 것은 마치 노력의 궁극적인 목표인 듯 보입니다.

그러나 2020년은 분수령이 되었습니다. 일선 도시의 집값이 하락세로 접어들면서, 20년간 지속된 "영원히 오르는" 신화가 깨졌습니다. 계약금이 하락폭에 의해 잠식될 가능성이 있고, 중산층이 깊고 강제적인 "재정 교육"을 경험하면서 우리는 가장 중요한 자산인 부동산을 다시 바라보게 되었습니다. 감정과 문화의 후광이 사라진 후, 우리는 순수한 금융학적 관점에서 그것의 진정한 가치를 어떻게 이해해야 할까요? 그 답은 두 가지 핵심 부분으로 나눌 수 있습니다: 안전망을 제공하는 "유사 고정 수익 상품"과 상상할 수 있는 "콜 옵션"입니다. 그리고 이 모든 미래는 더 효율적이고 투명한 실현 형태인 RWA를 향하고 있는 듯합니다.

Ⅰ 부동산 가치의 재정의 ------ "유사 고정 수익"의 안전망

금융학적 관점에서 볼 때, 모든 자산의 가치는 미래에 발생할 수 있는 현금 흐름에서 비롯됩니다. 부동산의 가장 기본적인 가치는 투기 요소를 제외한, 거주 공간으로서 가져오는 임대 수익입니다. 따라서 부동산은 본질적으로 "유사 고정 수익 상품"이며, 그 가치를 측정하는 핵심 지표는 "임대 수익률" (또는 "임대 수익률")입니다. 즉, 월 임대료/주택 총 가격 (또는 연 임대료/주택 총 가격)입니다.

낮은 임대 수익률의 현실: 세입자가 집주인보다 더 행복할 때

중국 일선 도시의 핵심 지역의 임대 수익률은 1.5%에 불과하여, 이는 부동산 투자자가 임대료로 본전을 회수하는 데 거의 70년이 걸린다는 것을 의미합니다. 이는 국제적으로 건강한 4%-5% 수준보다 훨씬 낮습니다. 자산의 "배당 수익률" (임대 수익)이 기회 비용보다 훨씬 낮을 때, 그것을 보유하는 유일한 이유는 미래 가격 상승에 대한 기대뿐입니다. 이 기대가 반전되면, 부동산의 가치 평가 논리는 "투자 품목"에서 "소비 품목"으로 돌아가며, 그 내재 가치는 임대료 수준에 의해 고정되어야 합니다.

가치 저점 찾기: 임대 수익률에 기반한 투자 결정

투자가 상식으로 돌아올 때, 임대 수익률은 가치를 찾는 기준이 됩니다. 투자자 "트렌드 동물 NickNie"는 우루무치의 부동산에 투자하기로 선택했으며, 그 뒤에 있는 동기는 매우 명확합니다 ------ 전국적으로 임대 수익률이 3%-4%에 이를 수 있는 가치 지역을 찾고, 이를 순수하게 "유사 고정 수익" 상품으로 보유하기 위해서입니다.

비교적으로, 홍콩은 더 성숙한 모델을 제공합니다. 홍콩의 임대 수익률은 약 3.5%입니다. 투자자에게 이는 매우 중요한 분수령의 도래를 의미합니다 ------ "당신의 임대료가 모기지 월 납입금을 커버할 수 있습니다." 계약금을 지불한 후, 자산은 스스로 자금을 조달할 수 있으며, 지속적인 현금 투입이 필요하지 않습니다. 30% 계약금의 레버리지 효과를 더하면, 홍콩 부동산의 연간 투자 수익률은 쉽게 7%에 이를 수 있으며, 이는 전 세계적으로 매우 매력적인 고정 수익 상품입니다.

"유사 고정 수익"의 숨겨진 비용: 관리비와 자산 감가상각

그러나 안정적인 임대료는 순수익이 아닙니다. 보유 비용, 특히 관리비는 자산의 장기 가치를 결정하는 데 중요한 요소입니다. 중국 본토 부동산의 큰 위험 중 하나는 일반적으로 낮은 관리비입니다.

주택의 감가상각 기간 초반에는 그리 강하게 느끼지 않지만, 집이 점점 낡아가고, 엘리베이터를 수리하고, 외벽을 보수해야 할 때, 처음 받은 돈이 훨씬 부족하다는 것을 깨닫게 됩니다. 이러한 단기적인 관리 방식은 장기적으로 아파트 단지의 품질이 급격히 하락하게 만들고, 결국 아무도 인수하려 하지 않는 수직 빈민가로 전락할 수 있습니다.

비교적으로, 뉴욕, 런던 등 성숙한 시장의 관리비와 재산세는 주택 가격의 약 2%에 이를 수 있으며, 이는 일부 임대 수익을 잠식하지만, 건물의 백년 수명과 자산의 장기 가치를 보장합니다. 이처럼 보이는 높은 비용은 사실상 "유사 고정 수익" 상품의 안정성을 유지하기 위한 필수 비용입니다.

Ⅱ 안정적 수익을 넘어 ------ "콜 옵션"의 상상 공간

유사 고정 수익 속성이 부동산 가치의 기초라면, 콜 옵션 속성은 그 가치를 확대하는 역할을 하며, 중국의 지난 20년간 집값 폭등의 핵심 비밀입니다. 이 옵션은 국가의 거시적 미래에 베팅하는 것입니다.

중국 부동산 "콜 옵션"의 가치 재평가

소위 콜 옵션은 임대 수익을 초과하는 집값의 프리미엄 부분으로, 미래에 대한 세 가지 핵심 기대를 포함합니다:

• 인구 배당: 지속적인 도시화 과정은 대도시에 끊임없이 젊은 인구와 주택 수요를 가져옵니다.

• 경제 성장: 가계의 가처분 소득이 지속적으로 증가하여 더 높은 집값을 지탱합니다.

• 긍정적 기대: "누군가는 반드시 인수할 것"이라는 사회적 합의는 사람들이 "여섯 개의 지갑"을 비우고 레버리지를 이용해 투자할 수 있게 합니다.

지난 20년 동안 이 세 가지 요소는 지속적으로 실현되었고, 옵션 가치는 계속해서 팽창하여 막대한 부의 효과를 가져왔습니다. 그러나 오늘날 인구 구조의 역전, 도시화 과정의 둔화, 경제 성장 속도의 변화로 인해 세 가지 핵심 지지 요소가 동시에 변화하고 있습니다. 정책 하나가 가격 상승이 아닌 매물 증가를 가져올 때, 이는 이 숨겨진 콜 옵션이 시장에 의해 무자비하게 재평가되고 있음을 의미합니다.

글로벌 새로운 옵션

국내 옵션 가치가 축소되면서, 민감한 투자자들은 글로벌 시장으로 눈을 돌리기 시작했습니다. 다음으로 높은 성장 잠재력을 가진 시장을 찾고 있습니다 ------ 중동.

• 극히 높은 안전망 (유사 고정 수익): 사우디 아라비아 리야드의 핵심 지역 임대 수익률은 놀라운 10%에 달합니다. 국가가 부유하고, 1인당 가처분 소득이 높아 임대료 수준이 탄탄하게 지지받고 있습니다.

• 거대한 상상 공간 (콜 옵션):

• 사회: 새로운 왕세자가 취임한 후 개혁 개방을 추진하고, 여성의 취업이 허용되었습니다. 여성들이 독립적인 경제적 출처를 가지게 되면, 대가족은 소가족으로 전환될 것입니다.

• 인구: 인구가 매우 젊고, 가구당 자녀 수가 많아, 솔직히 말하자면 미래의 "인수자"가 끊임없이 공급될 것입니다.

• 가격: 리야드의 집값은 평방미터당 약 1.5만 위안이며, 비교 대상인 두바이는 약 5만 위안으로, 수배의 추격 공간이 존재합니다.

Ⅲ 미래 전망 ------ 블록체인 기반 자산 생성으로 나아가기

위의 분석 프레임워크와 거래 기술이 투자 효율성을 크게 향상시킬 수 있지만, 전통적인 부동산의 문제점은 여전히 존재합니다: 높은 투자 장벽, 극히 낮은 자산 유동성, 그리고 정보의 불투명성입니다.

부동산 하나가 수백만 위안에 달하면, 대부분의 중소 투자자들은 접근할 수 없습니다. 매매 한 번에 수개월 또는 그 이상이 걸리며, 거래 과정이 복잡하고 번거롭습니다. 이러한 모든 문제는 부동산의 토큰화가 해결할 수 있는 문제입니다.

"유사 고정 수익 + 콜 옵션"의 토큰화

상상해 보십시오. 우리는 사우디 리야드에 위치한 10% 임대 수익률과 큰 가치 상승 잠재력을 가진 아파트를 블록체인 기술로 디지털 토큰으로 패키징할 수 있습니다. 이 금융 상품은 두 가지 층으로 정교하게 설계될 수 있습니다:

• 유사 고정 수익: 안정적인 임대 수익 권리를 나타냅니다. 보유자는 채권을 보유하는 것처럼 정기적으로 스마트 계약에 의해 자동으로 배포되는 임대료 "이자"를 받을 수 있습니다.

• 콜 옵션: 미래 자산 가치 상승 부분의 소유권을 나타냅니다. 보유자는 집값 상승으로 인한 자본 이득을 공유할 수 있습니다.

기술이 가져오는 혁명

이러한 모델은 혁신적인 이점을 가져올 것입니다:

• 조각화된 소유권: 수백만 위안의 부동산이 수만 개의 토큰으로 분할될 수 있으며, 투자 장벽이 1달러로 낮아져 누구나 참여할 수 있게 됩니다.

• 극도의 유동성: 이러한 토큰은 블록체인 또는 디지털 자산 거래소에서 24시간 거래가 가능하여 거의 즉각적인 매매와 정산을 실현합니다.

• 절대적인 투명성: 임대 수익, 거래 이력 등 모든 정보가 블록체인에 기록되어 공개적이고 투명하며 변경할 수 없습니다.

글로벌 부동산 자본 시장 구축

전 세계 부동산에 대한 투자는 더 이상 복잡한 국경 간 절차와 대규모 자본을 필요로 하지 않습니다. 투자자는 주식처럼 스마트폰에서 홍콩 아파트 임대 수익, 사우디 부동산 가치 상승 잠재력, 뉴욕 상업용 부동산 지분을 포함하는 글로벌 투자 포트폴리오를 쉽게 구축할 수 있습니다. 그들은 자신의 위험 선호도에 따라 "유사 고정 수익"과 "콜 옵션"의 비율을 자유롭게 조정할 수 있습니다.