암호 자산이 담보로 사용될 때: 규제, 비용 및 토큰화 권리의 삼각 난제

작성자: Boaz Sobrado

편집: Chopper, Foresight News

12년 전, Vishal Garg는 주택 구매 문제를 직접 경험한 이후로 해결책을 찾고 있었습니다. "그때 나는 자산을 매각하고 자본 이득세를 내고 현금으로 바꿔야만 집값을 지불할 수 있다는 것을 깨달았습니다. 왜 자산을 직접 담보로 제공할 수 없고 반드시 현금을 마련해야만 하는 걸까요?" 이 Better Home & Finance의 CEO는 인터뷰에서 말했습니다.

더 복잡한 것은 거래 과정의 순서입니다. "입찰 후 집을 못 사게 되면 어떻게 하나요? 하지만 부동산 중개인은 당신이 현금을 준비하지 않으면 판매자가 당신의 제안을 진지하게 고려하지 않을 것이라고 요구합니다. 구매자는 자산을 먼저 매각하고 세금을 내야만 구매 제안이 수락되었는지 알 수 있습니다."

올해 3월, Better는 Coinbase와 함께 해결책을 출시했습니다. 차용인은 비트코인이나 USDC를 담보로 두 가지 대출을 받습니다: 하나는 주택 금융 공사(Fannie Mae) 기준에 맞는 1순위 저당 대출; 다른 하나는 계약금 지급을 위한 독립적인 개인 금융 대출로, 암호 자산을 담보로 하며 주택 2순위 저당권이 부여됩니다. 《월스트리트 저널》은 주택 금융 공사가 암호 자산을 담보로 한 모기지를 처음으로 수용했다고 보도했습니다. 6월 초, 미시간주 앤아버의 30대 초반 부부가 이 모델 하에 첫 대출을 완료했습니다. Better는 여름에 제품이 공식 출시되기 전에 예약 명단에 해당하는 잠재적 대출 규모가 약 2억 5천만 달러에 달하며, 그 중 41%의 신청자가 주택 계약금을 지불할 충분한 현금이 없다고 밝혔습니다.

대출 자산의 자금 수용처에 대해 Garg는 "이러한 자산은 은행 투자 기준에 부합하며, 여러 은행이 이 대출을 인수하고 싶어 줄을 서고 있습니다. 그 중에는 미국의 대형 은행들도 포함되어 있습니다."라고 말했습니다. 그는 이것이 디지털 자산이 은행 시스템에 정식으로 접속하는 중요한 통로가 될 것이라고 생각합니다.

실제 비용과 담보 규칙

담보 비율은 제품 적합 인구를 직접 결정합니다. 비트코인을 담보로 제공하려면 250% 담보 요구 사항을 충족해야 하며, 계약금 대출 한도가 10만 달러일 경우 25만 달러 가치의 비트코인이 담보로 필요합니다; 가격이 안정적인 USDC의 담보 비율 요구는 125%입니다. 이 제품은 추가 보증금 메커니즘이 없으며, 비트코인 가격 하락은 모기지 대출 조건을 변경하지 않습니다. 차용인이 연속 60일 연체할 경우에만 자산 청산이 촉발되며, 기준은 일반적인 규정 준수 모기지 대출과 일치합니다.

이 메커니즘의 설계 논리는 명확하며, "자산은 충분하지만 유동 자금이 부족한" 구매자를 대상으로 합니다. 부동산 연구 기관 Redfin의 데이터에 따르면, 최근 12.7%의 젊은 구매자가 암호 자산을 활용하여 계약금을 마련했습니다. 미국 부동산 중개인 협회 데이터에 따르면, 2025년 말에는 첫 주택 구매자의 중위 연령이 역사적 최고인 40세에 이를 것이며, 첫 주택 구매자가 전체 구매자 중 차지하는 비율은 역사적 최저인 21%에 이를 것입니다. (모기지 은행 협회는 연방 대출 데이터를 인용하여 이 수치에 이의를 제기했습니다). 인구 조사 데이터에 따르면, 올해 2분기 35세 이하 집단의 주택 소유율은 35.2%에 불과합니다.

차용인이 지속적으로 보유한 자산을 활용하여 대출을 발급하는 것은 새로운 모델이 아닙니다. PayJoy의 공동 창립자이자 CEO인 Doug Ricketts는 팟캐스트 《On The Margin》에서 스마트폰이 주택 담보와 유사한 역할을 할 수 있다고 말했습니다. "우리의 초기 혁신은 스마트폰을 담보로 설정하는 것이었으며, 어떤 의미에서는 스마트폰이 모기지 비즈니스에서 주택과 같은 역할을 합니다." PayJoy는 라틴 아메리카, 아프리카, 남아시아의 신용 기록이 부족한 사람들에게 대출 서비스를 제공하며, 사용자가 연체할 경우 장치 기능이 잠금됩니다. 이는 대중이 잘 알고 있는 디지털 담보 모델입니다.

Ricketts는 담보 가격 책정 논리에 대해 명확한 기준을 가지고 있습니다: "저소득층을 대상으로 대출을 제공하는 한 가지 모델은 매우 높은 이자를 부과하고 많은 사용자가 채무 불이행하도록 하여 소수의 차용인으로부터 높은 수익을 얻는 것입니다. 하지만 이것은 PayJoy의 방향이 아닙니다." PayJoy 대출은 일회성 고정 수수료만 부과하며, 누적 이자가 발생하지 않아 기술 소비 신용 분야에서는 매우 드문 사례입니다.

7명의 상원의원이 중단을 촉구하다

4월 30일, 7명의 상원의원이 연방 주택 금융국(FHFA) 국장 William Pulte에게 편지를 보내 Better와 Coinbase를 지목하며 규제 기관에 "관련 승인을 철회하고 정부 지원 기업이 암호 자산 관련 위험을 인수하는 것을 금지해 달라"고 요청했습니다. 이 편지는 Dick Durbin과 Elizabeth Warren이 주도하여 서명하였으며, Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders, Mazie Hirono가 공동 서명했습니다.

상원의원들이 제기한 핵심 이유는 Better가 주장하는 리스크 관리의 건전성을 나타내는 250% 담보 조항입니다. 편지에는 "이 메커니즘은 구매자가 계약금의 2.5배에 해당하는 가치의 암호 자산을 제출해야 대출 자격이 주어진다고 요구합니다. 이는 암호 자산이 고위험 자산임을 인정하는 것입니다; 게다가 구매자는 두 가지 대출에 대해 동시에 이자를 지불해야 합니다."라고 적혀 있습니다. 의원 팀은 조합 금융 비용이 표준 주택 금융 공사 모기지 금리에 비해 최대 1.5%포인트 높을 것으로 추정하며, "높은 부담이 차용인이 직접 상환을 포기하도록 유도할 수 있으며, 최종 손실은 미국 납세자가 부담할 수 있습니다."라고 경고했습니다. 그들은 규제 기관에 5월 30일까지 답변을 요구했지만, 연방 주택 금융국은 아직 공개적으로 응답하지 않았습니다.

전국 소비자 법률 센터의 Alys Cohen과 미국 소비자 연합의 Corey Frayer는 6월에 공동으로 논평 기사를 발표하며, 그들의 견해는 더욱 급진적입니다: 연방 정부가 "2008년 주택 압류 위기를 초래한 길을 반복할 가능성이 있다"고 주장했습니다. 두 사람의 결론은 이것이 소비자를 위한 금융 혁신이 아니라 재앙의 도화선이라는 것입니다.

시장 상황도 이 사업에 그림자를 드리우고 있습니다. 비트코인은 지난해 10월 약 123,000달러의 고점을 기록한 후, 올해 2월 가격이 62,800달러 근처로 하락하였고, 7월 내내 6만 달러 구간에서 변동하며 가격이 고점의 절반으로 줄어들었습니다.

Garg의 장기 계획

비트코인은 시작에 불과합니다. "현재 우리는 비트코인과 USDC를 지원하고 있으며, 향후 SpaceX, 테슬라, Coinbase, Better, 애플, 아마존 등 다양한 주류 토큰화 자산을 접목할 계획입니다." Garg는 프로젝트가 meme 코인을 지원하지 않으며, 유동성이 높고 기관의 관심이 높은 자산만 선택할 것이라고 말했습니다. 이더리움과 솔라나가 다음 배치로 출시될 품목이 될 것입니다.

그는 더 나아가 부모가 퇴직 계좌 자산을 담보로 제공하여 자녀의 주택 구매를 도울 수 있는 방향을 구상하고 있습니다. 이는 암호 자산 연금 트랙과 연결됩니다. 미래의 구매자는 주택 사진을 촬영하여 소프트웨어가 모든 프로세스를 완료하도록 할 수 있습니다. "AI 스마트 에이전트가 Better 플랫폼에서 주택 구매 신청을 제출하고 자동으로 입찰 한도를 계산합니다. 장기적으로는 일반인이 주택 지분을 보유하고 다양한 주택으로 유연하게 교환할 수 있습니다. 현재 이 일이 실현되기 어려운 유일한 장애물은 복잡한 거래 마찰입니다."

이 구상의 바탕은 젊은이들의 자산 배분 추세에 대한 판단입니다. "현재의 젊은이들은 인플레이션을 헤지하고 주택 가격 상승의 혜택을 공유할 수 있는 자산이 부족합니다."

토큰 담보 뒤의 논란

토큰화 주식 사업은 보유한 토큰이 어떤 법적 권리를 갖는지에 대한 통일된 답이 없는 핵심 문제에 직면해 있습니다. 현재 "모든 것을 토큰화"하는 트랙은 일반적으로 이 문제로 어려움을 겪고 있습니다. Tessera의 창립자이자 CEO인 Chan Ahn은 팟캐스트 《On The Margin》에서 회사가 2월에 SpaceX 토큰화 제품을 출시했다고 밝혔습니다. 그는 비즈니스 모델의 특징을 솔직하게 설명하며, "플랫폼이 KYC 프로세스를 설정하지 않은 것은 실수가 아닙니다."라고 말했습니다. 프로젝트의 초기 목적은 진입 장벽을 낮추는 것이었습니다. ------ 사모 시장은 오랜 기간 복잡한 절차와 높은 최소 투자 장벽, 지역 제한으로 인해 99.9%의 일반 투자자를 차단해왔습니다.

Kula의 공동 창립자 Chris Turner는 같은 팟캐스트에서 구분을 지으며, 대다수의 토큰화 자산은 계약 차원에서 자산 수익권을 보유하는 것일 뿐, 직접적으로 기본 자산을 보유하는 것과는 다르다고 말했습니다; 또 다른 모델은 토큰이 자산이 되어 토큰을 보유하는 것이 기본 자산을 소유하는 것과 동일하게 됩니다. 두 가지는 본질적으로 차이가 있습니다. 모기지 대출 심사 담당자에게는 담보 평가를 수행할 때 어떤 유형의 권리가 있는지를 명확히 구분해야 합니다.

동시에 Better는 자사의 자금 조달 경로를 재구성하고 있습니다. 올해 2월, 이 회사는 Framework Ventures와 협력하여 스테이블코인 생태계 Sky를 기반으로 최대 5억 달러의 자금을 투입할 계획을 세웠으며, Framework Ventures는 동시에 4,500만 달러를 투자하여 약 10%의 지분을 보유하게 되었습니다. Better는 이번 조정이 100개 이상의 기준 포인트 자본 비용을 낮출 수 있을 것으로 예상하고 있습니다. 회사는 토큰화된 자금 조달이 이루어진 후 고객 대출 금리를 5% 이하로 낮출 수 있는 기회가 있다고 주장하고 있으며, 업계의 일반 금리는 6%를 초과합니다.

회사는 자금 비용을 낮출 필요가 있습니다. 1분기 Better의 대출 규모는 164억 달러로, 전년 대비 89% 증가했으며, 수익은 4,750만 달러였지만 여전히 약 7,000만 달러의 적자를 기록했습니다. 회사는 2016년 이후 누적 대출 규모가 1,100억 달러를 초과했으며, 2021년 12월에는 온라인 회의를 통해 900명을 한 번에 해고한 바 있습니다. 수년간 Garg는 이 문제에 대한 외부의 의문에 지속적으로 직면해 왔습니다.

엄청난 압박에도 불구하고 그는 이 분야에 대한 자신의 결단을 약화시키지 않았습니다. "최악의 결과는 제품 출시 후 아무도 관심을 갖지 않는 것이지만, 현실은 그렇지 않습니다." 그는 업계 전망에 대해 "미래를 단순히 공상할 필요는 없으며, 더 중요한 것은 미래를 직접 창조하는 것입니다."라고 말했습니다.