當加密資產成為按揭抵押物：監管、成本與代幣化權益的三角難題

撰文： Boaz Sobrado

編譯： Chopper ， Foresight News

十二年前， Vishal Garg 親身經歷了買房難題，自此便一直在尋求解決方案。「當時我意識到，我必須變賣資產、繳納資本利得稅，換成現金才能支付房款。為什麼不能直接質押資產，而非一定要變現拿出現金？」這位 Better Home \& Finance 首席執行官在採訪中表示。

更棘手的是交易流程順序。「萬一出價後沒能拿下這套房子怎麼辦？但房產中介會要求你備好現金，否則賣家不會認真考慮你的報價。購房者被迫先賣掉資產、繳稅，之後才能知曉購房報價是否被接受。」

今年 3 月， Better 聯合 Coinbase 推出解決方案。借款人質押比特幣或 USDC，獲得兩筆貸款：一筆符合房利美標準的一级留置權按揭貸款；另一筆獨立的私人融資貸款用於支付首付，以加密資產作為擔保，同時附帶房屋二次留置權。《華爾街日報》同日报道，房利美首次接受加密資產支持的按揭貸款。6 月初，密歇根州安娜堡一對三十歲出頭的夫婦完成該模式下首筆貸款。 Better 透露，產品夏季正式上線前，預約名單對應的潛在貸款規模約 2.5 億美元，其中 41% 申請者沒有足夠現金支付購房首付。

談及貸款資產的資金承接方， Garg 表示：「這類資產符合銀行投資標準，多家銀行已經排隊想要收購、承接這些貸款，其中不乏美國頭部大型銀行。」他認為，這將成為數字資產正式接入銀行體系的重要通道。

真實成本與抵押規則

抵押比率直接決定產品適配人群。質押比特幣需要滿足 250% 抵押要求，如果首付貸款額度為 10 萬美元，則需要價值 25 萬美元的比特幣作為抵押物；價格穩定的 USDC 抵押率要求為 125%。該產品不存在追加保證金機制，比特幣價格下跌不會變更按揭貸款條款。只有借款人連續 60 天逾期還款才會觸發資產清算，標準與常規合規按揭貸款一致。

這套機制設計邏輯清晰，面向「資產充足但缺少流動資金」的購房者。房地產研究機構 Redfin 數據顯示，近期 12.7% 的年輕購房者曾動用加密資產籌措首付。全美房地產經紀人協會數據顯示，2025 年末，首次購房者的年齡中位數將達到歷史新高 40 歲，而首次購房者占購房者總數的比例將創歷史新低，僅為 21%。（抵押貸款銀行協會引用聯邦貸款數據，對該數值存在異議）。人口普查數據顯示，今年二季度 35 歲以下群體住房自有率僅 35.2%。

利用借款人持續持有的資產發放貸款並非全新模式。PayJoy 聯合創始人兼首席執行官 Doug Ricketts 在播客《 On The Margin》中表示，智能手機可以發揮類似房產抵押物的作用。「我們最初的創新就是將手機設置為擔保物，某種意義上智能手機就相當於按揭業務裡的房產。」PayJoy 面向拉美、非洲、南亞信貸記錄薄弱人群提供借貸服務，一旦用戶逾期，設備功能將被鎖定，也就是大眾熟知的數字抵押模式。

Ricketts 對抵押物定價邏輯有著明確底線：「面向低收入群體放貸，一種模式是收取極高利息，任由大量用戶違約，依靠少數借款人攫取高額收益。但這不是 PayJoy 的路線。」PayJoy 貸款僅收取一次性固定費用，不產生滾動累計利息，在科技消費信貸領域十分少見。

七名參議員呼籲叫停

4 月 30 日，七名參議員致信聯邦住房金融局（ FHFA ）局長 William Pulte，點名 Better 與 Coinbase，要求監管機構「撤銷相關審批，禁止政府支持企業承接加密資產相關風險」。信件由 Dick Durbin、Elizabeth Warren 牽頭簽署，聯署人包括 Jeff Merkley、Chris Van Hollen、Richard Blumenthal、Bernie Sanders 與 Mazie Hirono。

參議員們提出的核心理由，正是 Better 宣稱代表風控穩健性的 250% 抵押條款。信中寫道：「這項機制要求購房者拿出價值最高達首付金額 2.5 倍的加密資產才有貸款資格。這本身就承認加密資產屬於高風險資產；除此之外，購房者需要為兩筆貸款同時支付利息。」議員團隊估算，組合融資成本相比標準房利美按揭利率最高可高出 1.5 個百分點，並警示：「高昂負擔可能促使借款人直接放棄還貸，最終損失或將由美國納稅人承擔。」他們要求監管機構在 5 月 30 日前予以答復，但聯邦住房金融局至今尚未公開回應。

全國消費者法律中心 Alys Cohen、美國消費者聯盟 Corey Frayer 在 6 月聯合發表評論文章，觀點更為激進：聯邦政府「有可能重蹈引發 2008 年房屋止贖危機的覆轍」。二人結論是，這不是面向消費者的金融創新，而是災難的導火索。

市場行情也為這項業務蒙上陰影。比特幣在去年 10 月觸及約 123000 美元高點，今年 2 月價格回落至 62800 美元附近，整個 7 月持續在 6 萬美元區間震盪，價格僅剩峰值一半。

Garg 的長遠佈局

比特幣只是起步。「目前我們支持比特幣和 USDC，後續計劃接入各類主流代幣化資產，包括 SpaceX、特斯拉、Coinbase、Better、蘋果、亞馬遜等企業股權代幣。」Garg 表示，項目不會支持 meme 幣，只選擇具備流動性、機構關注度較高的標的，以太坊、Solana 將是下一批上線品種。

他有著更進一步的構想：父母可以質押退休帳戶資產，幫助子女購房，這一方向與加密資產養老金賽道形成呼應。未來購房者只需拍攝房源照片，交由軟體完成全部流程。「由 AI 智能代理在 Better 平台提交購房申請，自動測算出價上限。長遠來看，普通人可以持有房產份額，靈活置換不同房屋。當下這件事難以落地，唯一阻礙就是繁雜的交易摩擦。」

這套構想底層，是針對年輕人資產配置趨勢的判斷。「如今的年輕人，缺少能夠對沖通脹、分享房價上漲紅利的資產。」

代幣質押背後的爭議

代幣化股權業務面臨一個尚無統一答案的關鍵問題：持有代幣究竟擁有哪些法定權利。當下，「萬物代幣化」賽道普遍受此困擾。Tessera 創始人兼首席執行官 Chan Ahn 在播客《 On The Margin》中透露，公司 2 月推出 SpaceX 代幣化產品。他坦誠業務模式特點，「平台刻意不設置 KYC 流程，並非疏漏。」項目初衷是降低準入門檻 ------ 私募市場長期依靠繁雜手續、高額最低投資門檻、地域限制，把 99.9% 的普通投資者擋在門外。

Kula 聯合創始人 Chris Turner 在同一檔播客中做出區分，絕大多數代幣化資產僅代表合約層面享有資產收益權，不等於直接持有底層資產；另一種模式則實現代幣即資產，持有代幣等同於擁有底層標的。兩者存在本質差異。對於按揭貸款審核人員而言，開展抵押品估值時，必須分清手上屬於哪一類權益。

與此同時，Better 正在重構自身融資渠道。今年 2 月，該公司與 Framework Ventures 達成合作，計劃依托穩定幣生態 Sky 投放最高 5 億美元資金，Framework Ventures 同時出資 4500 萬美元入股，持股約 10%。Better 預計，這次調整能夠降低超過 100 個基點的資本成本。公司稱，代幣化融資落地後，有機會把客戶貸款利率壓至 5% 以下，而行業普遍利率高於 6%。

該公司亟需降低資金成本。一季度 Better 放貸規模 16.4 億美元，同比增長 89%，營收 4750 萬美元，但依舊虧損約 7000 萬美元。公司自 2016 年以來累計放貸規模超 1100 億美元；2021 年 12 月曾通過線上會議一次性裁員 900 人，多年來 Garg 持續面對外界針對此事的質疑。

重重壓力並未削弱他押注這個賽道的決心。「最壞的結果是產品推出後無人問津，但現實情況並非如此。」談及行業前景，他表示：「不必一味空想未來，更重要的是親手創造未來。」