暗号資産が担保となるとき：規制、コスト、トークン化された権利の三角の難題

執筆： Boaz Sobrado

編纂： Chopper ， Foresight News

12年前、Vishal Gargは住宅購入の難しさを実体験し、それ以来解決策を求め続けてきました。「その時、私は資産を売却し、キャピタルゲイン税を支払い、現金に換えなければならないことに気づきました。なぜ資産を直接担保にできないのか、現金を用意しなければならないのでしょうか？」と、Better Home & FinanceのCEOはインタビューで述べました。

さらに厄介なのは取引プロセスの順序です。「もし入札後にその物件を手に入れられなかったらどうするのか？しかし、不動産仲介業者は現金を用意するよう求めます。さもなければ、売主は真剣にあなたのオファーを考慮しません。購入者はまず資産を売却し、税金を支払った後でなければ、購入オファーが受け入れられたかどうかを知ることができません。」

今年の3月、BetterはCoinbaseと共同で解決策を発表しました。借り手はビットコインまたはUSDCを担保にして、2つのローンを取得します：1つはFannie Mae基準に準拠した優先担保のモーゲージローン、もう1つは頭金の支払いに使用される独立したプライベートファイナンスローンで、暗号資産を担保とし、同時に住宅の二次担保が付随します。『ウォール・ストリート・ジャーナル』も報じたように、Fannie Maeが初めて暗号資産を担保としたモーゲージローンを受け入れました。6月初旬、ミシガン州アナーバーの30代前半のカップルがこのモデルで初めてのローンを完了しました。Betterは、夏季に正式に製品が立ち上がる前に、予約リストに対応する潜在的なローン規模が約2.5億ドルであり、そのうち41%の申請者が住宅購入の頭金を支払うための十分な現金を持っていないことを明らかにしました。

ローン資産の資金提供者について、Gargは次のように述べました。「この種の資産は銀行の投資基準を満たしており、多くの銀行がこれらのローンを取得したいと列を成しています。その中にはアメリカの大手銀行も含まれています。」彼は、これがデジタル資産が正式に銀行システムに接続される重要な通路になると考えています。

実際のコストと担保ルール

担保比率は製品の適合する人々を直接決定します。ビットコインを担保にするには250%の担保要件を満たす必要があり、頭金ローンの額が10万ドルの場合、25万ドル相当のビットコインが担保として必要です。価格が安定しているUSDCの担保率要件は125%です。この製品には追加保証金メカニズムは存在せず、ビットコインの価格が下落してもモーゲージローンの条件は変更されません。借り手が連続して60日間延滞した場合のみ、資産の清算が発動し、基準は通常のコンプライアンスモーゲージローンと一致します。

このメカニズムの設計論理は明確で、「資産は豊富だが流動資金が不足している」購入者を対象としています。不動産研究機関Redfinのデータによると、最近の12.7%の若い購入者が暗号資産を利用して頭金を調達したことが示されています。全米不動産業者協会のデータによると、2025年末には初めての購入者の年齢中央値が歴史的な新高の40歳に達し、初めての購入者が購入者全体の中で占める割合は歴史的な新低の21%になると予測されています。（モーゲージバンカー協会は連邦ローンデータを引用し、この数値に異議を唱えています）。国勢調査のデータによると、今年の第2四半期における35歳以下のグループの住宅所有率はわずか35.2%です。

借り手が継続的に保有する資産を利用してローンを発行することは新しいモデルではありません。PayJoyの共同創設者兼CEOであるDoug Rickettsはポッドキャスト『On The Margin』で、スマートフォンが不動産担保と同様の役割を果たすことができると述べました。「私たちの最初の革新は、スマートフォンを担保として設定することでした。ある意味で、スマートフォンはモーゲージビジネスにおける不動産に相当します。」PayJoyはラテンアメリカ、アフリカ、南アジアの信用記録が薄い人々に貸付サービスを提供しており、ユーザーが延滞した場合、デバイスの機能がロックされる、いわゆるデジタル担保モデルです。

Rickettsは担保の価格設定論理に明確な底線を持っています。「低所得層に対して貸付を行う場合、一つのモデルは非常に高い利息を徴収し、多くのユーザーがデフォルトするのを許し、少数の借り手から高い利益を得ることです。しかし、これはPayJoyの方針ではありません。」PayJoyのローンは一度きりの固定手数料のみを徴収し、累積利息は発生せず、テクノロジー消費者金融分野では非常に珍しいです。

七人の上院議員が停止を呼びかけ

4月30日、七人の上院議員が連邦住宅金融局（FHFA）の局長William Pulteに手紙を送り、BetterとCoinbaseを名指しで挙げ、規制当局に「関連する承認を撤回し、政府支援企業が暗号資産に関連するリスクを引き受けることを禁止するよう求めました。」手紙はDick DurbinとElizabeth Warrenが主導して署名し、共同署名者にはJeff Merkley、Chris Van Hollen、Richard Blumenthal、Bernie Sanders、Mazie Hironoが含まれています。

上院議員たちが提起した核心的な理由は、Betterが主張するリスク管理の健全性を示す250%の担保条項です。手紙には「このメカニズムは、購入者が頭金の金額の2.5倍に相当する暗号資産を用意することを要求します。これは暗号資産が高リスク資産であることを認めるものであり、さらに購入者は2つのローンに対して同時に利息を支払う必要があります。」と書かれています。議員チームは、組み合わせた融資コストが標準のFannie Maeモーゲージ金利よりも最大1.5ポイント高くなると推定し、「高額な負担は借り手が直接返済を放棄することを促す可能性があり、最終的な損失はアメリカの納税者が負担することになるかもしれません。」と警告しました。彼らは規制当局に5月30日までに回答を求めましたが、連邦住宅金融局は現在までに公に応答していません。

全国消費者法律センターのAlys Cohenとアメリカ消費者連盟のCorey Frayerは6月に共同でコメント記事を発表し、より過激な見解を示しました：連邦政府は「2008年の住宅差し押さえ危機を引き起こした過ちを繰り返す可能性があります。」二人の結論は、これは消費者向けの金融革新ではなく、災害の引き金であるということです。

市場の動向もこのビジネスに影を落としています。ビットコインは昨年10月に約123,000ドルの高値に達し、今年2月には62,800ドル近くに価格が戻り、7月全体で6万ドルの範囲で推移し、価格はピークの半分に減少しました。

Gargの長期的な構想

ビットコインは始まりに過ぎません。「現在、私たちはビットコインとUSDCをサポートしていますが、今後はSpaceX、テスラ、Coinbase、Better、Apple、Amazonなどの企業の株式トークンを含むさまざまな主流のトークン化資産を接続する予定です。」とGargは述べました。プロジェクトはmemeコインをサポートせず、流動性があり、機関の関心が高い対象を選択します。イーサリアムやSolanaが次のバッチのラインアップになるでしょう。

彼にはさらに進んだ構想があります：親が退職口座の資産を担保にして子供の住宅購入を助けることができるという方向性は、暗号資産の年金トラックと呼応しています。将来的には、購入者は物件の写真を撮影し、ソフトウェアにすべてのプロセスを完了させるだけで済むようになります。「AIインテリジェントエージェントがBetterプラットフォームで住宅購入申請を提出し、自動的に入札上限を計算します。長期的には、一般の人々が不動産の持分を保有し、異なる住宅を柔軟に交換できるようになります。現在、この事業は実現が難しく、唯一の障害は複雑な取引摩擦です。」

この構想の根底には、若者の資産配置トレンドに対する判断があります。「今の若者は、インフレをヘッジし、住宅価格の上昇の利益を共有できる資産が不足しています。」

トークン担保の背後にある論争

トークン化株式ビジネスは、持つトークンが究竟どのような法的権利を有するのかという、統一された答えのない重要な問題に直面しています。現在、「万物のトークン化」トラックは一般的にこの問題に悩まされています。Tesseraの創設者兼CEOであるChan Ahnはポッドキャスト『On The Margin』で、同社が2月にSpaceXのトークン化製品を発表したことを明らかにしました。彼はビジネスモデルの特徴を率直に述べ、「プラットフォームは意図的にKYCプロセスを設定しておらず、これは見落としではありません。」と述べました。プロジェクトの初志は、参入障壁を下げることです------プライベート市場は長年にわたり複雑な手続き、高額な最低投資額、地域制限に依存し、99.9%の一般投資家を排除してきました。

Kulaの共同創設者Chris Turnerは同じポッドキャストで区別を行い、ほとんどのトークン化資産は契約面での資産収益権を享受するだけであり、底層資産を直接保有することにはならないと述べました；もう一つのモデルは、トークンが資産となり、トークンを保有することは底層対象を所有することと同等です。両者には本質的な違いがあります。モーゲージローンの審査担当者にとって、担保の評価を行う際には、どのタイプの権利が手元にあるのかを明確にする必要があります。

同時に、Betterは自社の資金調達チャネルを再構築しています。今年の2月、同社はFramework Venturesと提携し、安定した通貨エコシステムSkyを基に最大5億ドルの資金を投入する計画を立て、Framework Venturesは同時に4500万ドルを出資し、約10%の株式を保有しています。Betterは、この調整により100ベーシスポイント以上の資本コストを削減できると見込んでいます。同社は、トークン化された資金調達が実現すれば、顧客のローン金利を5%未満に抑える機会があると述べており、業界の一般的な金利は6%を超えています。

同社は資金コストを削減する必要があります。第1四半期にBetterの貸付規模は164億ドルで、前年比89%増加し、収益は4750万ドルでしたが、依然として約7000万ドルの損失を計上しています。同社は2016年以降、累計貸付規模が1100億ドルを超え、2021年12月にはオンライン会議を通じて一度に900人を解雇し、Gargは長年にわたりこの件について外部からの疑問に直面しています。

重圧は彼のこのトラックへの賭ける決意を弱めることはありません。「最悪の結果は、製品が発売された後に誰も関心を示さないことですが、現実はそうではありません。」業界の展望について彼は、「未来を空想するだけではなく、未来を自ら創造することが重要です。」と述べました。